Faire un deuxième crédit pour un achat immobilier
Par Vincent H. – Mis à jour le 07/07/2024
Procéder à une demande de crédit pour un seconde acquisition immobilière peut répondre au besoin de se constituer un patrimoine, faire un investissement dans l’immobilier locatif, ou encore à l’envie de disposer d’une résidence secondaire pour profiter de ses vacances ou en prévision de la retraite.
Mais qui dit second achat immobilier, dit nouveau crédit immobilier…
Pour devenir secundo accédant, vous devez être informé de quelques éléments.
Acheter un deuxième bien immobilier : ce qu'il faut savoir
Est-il possible de faire deux emprunts immobiliers ?
Dans les faits, rien n’interdit d’avoir deux prêts immobiliers en même temps, et même plus ! Il est désormais courant d’avoir au moins deux crédits en cours.
C’est d’autant plus tentant, lorsque les taux d’emprunt sont bas, on se dit qu’un peut prendre un autre crédit en cours.
En revanche, il sera nécessaire de bien déterminer les contours de son projet, à commencer par l’évaluation de sa capacité d’emprunt, pour acheter un bien immobilier en toute sérénité.
Combien puis-je emprunter pour le crédit d'une seconde acquisition ?
Votre capacité d’emprunt dépendra de plusieurs critères.
Voici les éléments à prendre en compte pour calculer sa capacité d’emprunt :
- Ressources : salaires et pensions, bénéfices, revenus fonciers et de placements…
- Charges : mensualités de crédits immobiliers et consommation en cours, loyers, pensions alimentaires…
La formule de calcul suivante s’applique :
(Ressources*0.33) – charges = capacité d’emprunt
Si votre foyer touche 3500€ de revenus pour 1000€ de charges, votre capacité de remboursement pour un nouvel emprunt serait logiquement de ((3500€x0.33)-1000) = 155€/ mois, soit un capital de 37.200€ sur 20 ans (155€ * 12 mois * 20 ans).
Le taux d’endettement généralement admis de 33% et le reste à vivre du demandeur seront étudiés avec attention.
La présence d’un apport influera sur le montant empruntable, quant au capital réellement disponible pour votre bien, il sera fonction des frais liés au dossier (taux d’intérêt, honoraires de notaire, frais d’agence…).
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Deuxième bien immobilier : pour quel projet ?
Maison, appartement, mobile-home, villa, château… Neuf ou à rénover ?
Type, caractéristiques et usage du bien que vous souhaitez acquérir conditionneront les calculs représentatifs de votre situation financière.
Résidence secondaire
En étant déjà propriétaire, posséder deux logements induit que l’un d’eux sera considéré comme une résidence secondaire. L’administration fiscale ne reconnait qu’une seule résidence principale : celle où vous vivez plus de 6 mois dans l’année.
A la revente d’un bien, s’il n’est pas considéré comme résidence principale, vous serez taxé sur une éventuelle plus-value.
Toujours d’un point de vue fiscal, vous disposerez de beaucoup moins d’avantages : peu ou pas d’aide (prêt à taux zéro, rénovation énergétique…) et des impôts locaux et fonciers sans dégrèvement ni exonération possible.
Capacité d’emprunt et solvabilité seront donc étudiées minutieusement.
Focus sur la résidence secondaire
Lorsque vous envisagez d’acheter une résidence secondaire, il vous devra de bien comprendre les avantages et les précautions à prendre.
L’apport personnel : un atout indispensable
L’apport personnel joue un rôle clé dans cette démarche. Disposer d’un apport solide vous permettra d’obtenir des conditions de prêt plus favorables et d’accéder à des taux d’intérêt plus attractifs. En ayant un apport conséquent, vous réduirez également le montant total de l’emprunt nécessaire pour votre seconde acquisition immobilière.
Sachez, d’autre part, qu’il est également possible d’investir dans le locatif sans apport. Découvrez notre article sur le sujet : Investissement locatif sans apport : Comment faire ?
Options de financement : le regroupement de crédits
Examinez les différentes options de financement disponibles. Pour certains, la meilleure solution pour concrétiser leur projet de résidence secondaire peut être le regroupement de crédits. Cette solution vous permet de rassembler plusieurs prêts en un seul, simplifiant ainsi la gestion de vos remboursements et réduisant potentiellement vos mensualités.
Assurance emprunteur : une protection indispensable
En ce qui concerne l’assurance emprunteur, nous vous recommandons de bien évaluer vos besoins. Vous devrez choisir une assurance adaptée à votre profil et à votre projet, prenant en compte à la fois votre capacité de remboursement et les risques liés à la location saisonnière, le cas échéant. Une bonne couverture vous protégera en cas d’imprévus et sécurisera votre investissement.
Cumuler deux prêts immobiliers : aspects financiers et fiscaux
Si vous envisagez de cumuler deux prêts immobiliers pour réaliser votre projet, prenez en compte les aspects financiers et fiscaux. Avant de vous engager, assurez-vous de bien comprendre les conditions de chaque prêt et évaluez leur impact sur votre capacité d’emprunt et votre endettement.
La résidence secondaire : les nombreux avantages
L’achat d’une résidence secondaire offre de nombreux avantages. Vous pourrez profiter d’un lieu de détente et de vacances qui vous appartient, ainsi que de la possibilité de générer des revenus supplémentaires grâce à la location saisonnière. Cependant, il existe quelques précautions à ne pas oublier et décrites ci-dessous.
Précautions pour un investissement réussi
Assurez-vous d’étudier attentivement le marché immobilier local, en prenant en compte la demande pour les locations saisonnières et les éventuelles restrictions ou réglementations en vigueur. Évaluez également la rentabilité potentielle de votre investissement en tenant compte des charges, des coûts d’entretien et de la gestion de la location.
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Investissement locatif
Contrairement à une résidence secondaire, un investissement locatif sera analysé différemment au niveau du montage financier : ce nouveau bien doit vous rapporter de l’argent !
Toutefois, le loyer prévu pour ce logement devra être cohérent avec le marché, et ne sera pris en compte qu’à hauteur de 70%.
Au-delà du remboursement des mensualités immobilières, ce logement sera aussi sujet à différentes taxes et dépenses que vous devrez réaliser, qui ne sont pas à la charge des locataires.
On distingue deux catégories d’investissement locatif : la location nue et la location meublée.
Si vous hésitez, sachez que mettre un logement meublé en location implique de mettre à disposition du locataire des meubles et équipements (lit, électroménager, vaisselle…) occasionnant quelques dépenses complémentaires. En revanche, vous bénéficierez d’avantages en termes de revenus et d’imposition.
Regroupez vos crédits
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➝ Je regroupeComment obtenir ce deuxième crédit immo ?
Votre projet est bien défini, reste maintenant à le monter.
Les démarches sont exactement les mêmes que pour votre première acquisition, à une exception : vous ne disposerez pas des aides réservées aux primo-accédants et forcément votre taux d’endettement va être plus important.
A qui s’adresser pour contracter un nouvel emprunt immobilier ?
La banque qui vous a octroyé votre prêt immobilier parait le choix le plus logique, et semble tout indiquée.
Votre conseiller bancaire peut vous proposer une demande de trésorerie complémentaire pour ce nouvel achat. Ce « complément » s’ajoute à votre crédit actuel, sans avoir à souscrire de nouvel emprunt.
Si cette trésorerie peut vous éviter les effets de deux mensualités, n’hésitez pas à consulter des établissements concurrents qui se feront un plaisir de vous proposer une offre compétitive.
Dans tous les cas, quelle que soit la banque choisie, souscrivez vos deux emprunts dans le même établissement diminuera les charges et le coût de cette opération.
Et les courtiers pour un crédit d'une seconde acquisition ?
Faire appel à un courtier est une excellente idée : outre le fait de n’être rémunéré qu’en cas de succès dans votre dossier (vous n’avez rien à avancer), il vous fait gagner un temps précieux dans vos démarches, et négocie des taux avec lesquels il est difficile de rivaliser.
Renégociation de prêt…
Renégocier son premier emprunt peut vous aider à monter votre financement. Néanmoins, une différence d’au moins un point est nécessaire avant de se lancer, notamment pour couvrir les frais (indemnités de remboursement anticipé, frais de dossier et d’assurances, actes notariés …) ;
Exemple : si le taux d’intérêt du prêt d’origine est à 1.7% et que le taux actuel est de 0.9%, il est peu probable qu’une renégociation vous apporte un quelconque gain.
Ou regroupement de crédits ?
Si votre taux d’endettement (et donc votre capacité d’emprunt) ne vous permet pas de réaliser votre projet, il va falloir trouver d’autres stratagèmes.
Si les banques offrent la possibilité de regrouper ses prêts, elles ne pourront pas inclure à la fois des prêts immobiliers et des prêts à la consommation.
Le regroupement de prêts peut pourtant vous permettre d’obtenir une surface financière plus conséquente pour votre projet. Cela peut-être d’autant plus avantageux si vous disposez de plusieurs crédits personnels en cours de remboursement.
Si la durée de remboursement est davantage étalée dans le temps, le montant de LA mensualité pourrait être beaucoup plus facile à supporter.
Ces prêts personnels seraient alors regroupés au sein d’un seul et même crédit aux conditions plus avantageuses d’un prêt immobilier (les taux d’intérêts connaissent une différence de 3 à 4 points entre le conso et l’immo).
Alors, si vous avez un projet immobilier complémentaire, et plusieurs crédits à rembourser, nous pouvons vous aider. Financez l’achat de votre projet.
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Article rédigé par Vincent H.
Analyste crédit chez finidemepriver.com
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